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Verkehrswertgutachten | Anja Leonhardt Sachverständigenbüro
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Ein Verkehrswertgutachten ist ein umfangreiches, schriftlich ausgearbeitetes Dokument, das den marktüblichen Wert einer Immobilie zum Wertermittlungsstichtag bestimmt. Es basiert auf der rechtlichen Definition gemäß § 194 des Baugesetzbuchs (BauGB), wonach der Verkehrswert dem Preis entspricht, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Faktoren zu erzielen wäre – unabhängig von ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen. Das Gutachten verfolgt das Ziel, eine objektive, nachvollziehbare und transparente Bewertung des Immobilienwerts vorzunehmen. Dabei werden sämtliche relevanten Aspekte wie Lage, Grundstücksgröße, baulicher Zustand, Nutzungsmöglichkeiten, Rechte und Belastungen sowie marktbezogene Einflüsse systematisch berücksichtigt und dokumentiert.
Ein Verkehrswertgutachten liefert eine neutrale, rechtlich belastbare Einschätzung über den aktuellen Marktwert einer Immobilie. Es kommt immer dann zum Einsatz, wenn eine fundierte und nachvollziehbare Immobilienbewertung erforderlich ist – sei es aus privaten, rechtlichen oder steuerlichen Gründen. Im Folgenden sind typische Anlässe aufgeführt, bei denen ein Gutachten durch eine qualifizierte Sachverständige sinnvoll und oft sogar notwendig ist.
Verkehrswertgutachten kommen in vielfältigen Kontexten zum Einsatz – unter anderem bei Erbschaften, Schenkungen, Scheidungen, gerichtlichen Auseinandersetzungen, Verkaufsabsichten oder steuerlichen Fragestellungen. Sie bieten sowohl privaten als auch institutionellen Auftraggebern eine rechtssichere Entscheidungsgrundlage. Die Wertermittlung erfolgt unter Anwendung anerkannter, normierter Verfahren – wie dem Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren – und unter Berücksichtigung der aktuellen rechtlichen Rahmenbedingungen sowie einschlägiger Richtlinien und Wertermittlungsverordnungen. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten ist nicht nur ein Beleg für die Werthaltigkeit einer Immobilie, sondern auch ein wichtiges Instrument zur Vermeidung von Unsicherheiten oder Streitigkeiten rund um Immobilienwerte.
Grundstücke
Wohnimmobilien
Spezialimmobilien
Gewerbeimmobilien
Rechte & Belastungen
| Grundstücke | Wohnimmobilien | Spezialimmobilien | Gewerbeimmobilien | Rechte und Belastungen |
|---|---|---|---|---|
| Flächen der Land- und Forstwirtschaft | Ein- und Zweifamilienhäuser | Hotel- und Gastronomiegebäude | Büro- und Geschäftsgebäude | Wohnrechte |
| Bauerwartungsland/Bauland | Eigentumswohnungen | Veranstaltungsgebäude | Handelsimmobilien | Nießbrauchrechte |
| Wohngrundstücke | Mehrfamilienhäuser | Sport- und Mehrzweckhallen | Einkaufsmärkte | Reallasten |
| Gewerbegrundstücke | Doppelhäuser | Freizeitimmobilien | Kauf- und Warenhäuser | Erbbaurechte |
| Einzelhandelsgrundstücke | Reihenhäuser | Kindergärten und Schulen | Arztpraxen | Wegerechte |
| Gastronomiegrundstücke | Wohn- und Geschäftshäuser | Wohn- und Altenheime | Lagergebäude | Leitungsrechte |
| Bauernhöfe | Betriebs- und Produktionsstätten | Überfahrtsrechte | ||
| Autohäuser und Garagenparks |
In der Immobilienbewertung kommen in Deutschland drei anerkannte Wertermittlungsverfahren zum Einsatz. Jedes dieser Verfahren basiert auf den Vorgaben der Immobilienwertermittlungs-verordnung (ImmoWertV) und wird abhängig von Objektart, Nutzung und Bewertungsanlass ausgewählt. Die Auswahl des passenden Verfahrens erfolgt auf Basis der Objektmerkmale und der Marktgegebenheiten. In vielen Fällen kann auch eine Kombination mehrerer Verfahren sinnvoll sein, um den realistischen Verkehrswert möglichst genau abzubilden.
Das Vergleichswertverfahren ist ein anerkanntes Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien, insbesondere bei Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken. Die Methode basiert auf dem Prinzip, den Marktwert einer Immobilie aus den tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abzuleiten.
Weil insbesondere Wohnungen und Baugrundstücke häufig nach Quadratmeterpreisen gehandelt werden, bietet der direkte Vergleich mit realen Markttransaktionen eine marktnahe und nachvollziehbare Bewertung. Voraussetzung ist, dass ausreichend Vergleichsdaten verfügbar sind, die hinsichtlich Lage, Größe, Nutzung und Zustand mit dem Bewertungsobjekt vergleichbar sind. Das Verfahren bildet somit eine praxisnahe Grundlage für die sachgerechte Ableitung des aktuellen Immobilienwerts.
Das Sachwertverfahren kommt vor allem bei eigenständig genutzten Immobilien zum Einsatz, bei denen die individuelle Nutzung für den Eigentümer im Vordergrund steht – typischerweise bei freistehenden Einfamilienhäusern.
Die Bewertung erfolgt auf Basis der Herstellungskosten eines vergleichbaren Gebäudes sowie des Bodenwerts des Grundstücks. Dabei werden die aktuellen Baupreise, das Gebäudealter, sowie der technische Zustand berücksichtigt. Die errechneten Werte werden anschließend über einen Sachwertfaktor an die Marktlage angepasst, um so den realistischen Verkehrswert der Immobilie zu bestimmen.
Dieses Verfahren eignet sich insbesondere dann, wenn keine ausreichenden Vergleichsdaten aus dem Immobilienmarkt vorliegen oder die Nutzung der Immobilie stark individuell geprägt ist.
Das Ertragswertverfahren wird bei der Bewertung renditeorientierter Immobilien eingesetzt – insbesondere bei Mehrfamilienhäusern, vermieteten Eigentumswohnungen oder Gewerbeobjekten. Es eignet sich, wenn die Immobilie primär als Kapitalanlage dient und die erzielbaren Mieteinnahmen eine zentrale Rolle bei der Kaufentscheidung spielen.
Die Wertermittlung erfolgt in zwei Schritten: Zum einen wird der Bodenwert des Grundstücks anhand des Bodenrichtwerts bestimmt. Zum anderen wird der Ertragswert der baulichen Anlagen auf Basis der nachhaltig erzielbaren Netto-Mieteinnahmen und der Bewirtschaftungskosten berechnet. Beide Werte werden anschließend zum Gesamtertragswert zusammengeführt und an die gegebenen Marktverhältnisse angepasst.
Da Gebäude im Gegensatz zum Grund und Boden nur eine begrenzte wirtschaftliche Lebensdauer besitzen, wird dieser Aspekt bei der getrennten Bewertung entsprechend berücksichtigt.
Ein Verkehrswertgutachten umfasst alle Informationen, die für die objektive Bewertung einer Immobilie erforderlich sind. Ziel des Gutachtens ist es, eine nachvollziehbare und transparente Ermittlung des Marktwerts zum Stichtag zu liefern, die sowohl für private als auch für institutionelle Entscheidungen als verlässliche Grundlage dient.
Lagebeurteilung und
Marktverhältnisse
Beschreibung
des Grundstücks
Beschreibung
des Gebäudes
Beschreibung
der Außenanlage
Im Rahmen der Wertermittlung ist die Lagebeurteilung unter Berücksichtigung der örtlichen Marktverhältnisse ein zentraler Bestandteil. Dabei wird die Charakteristik des Standorts analysiert – hierzu zählen unter anderem die strukturelle Ausprägung des Gebietes, das Maß der baulichen Nutzung sowie die städtebauliche Einbindung. Ergänzend erfolgt eine Betrachtung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, insbesondere in Bezug auf die regionale Wirtschaftsstruktur und deren Entwicklungspotenzial.
Ein weiterer Aspekt ist die Analyse der Arbeitsmarktverhältnisse, die Aufschluss über die Beschäftigungsdichte, die Branchenverteilung sowie über die Kaufkraft am Standort geben kann. Abgerundet wird die Lageeinschätzung durch eine Bewertung der verkehrlichen Infrastruktur: Die Nähe zu Flughäfen, Bahnhöfen oder Häfen spielt dabei ebenso eine Rolle wie die Erreichbarkeit über das überregionale Straßennetz.
Diese Faktoren wirken sich unmittelbar auf die Verwertbarkeit und Attraktivität einer Immobilie aus und fließen daher in die sachgerechte Bewertung ein.
Die Beschreibung des Grundstücks erfolgt unter Berücksichtigung sämtlicher wertrelevanter Merkmale. Dabei betrachten wir zunächst die Lage und den Zuschnitt des Grundstücks sowie die bauliche Auslastung. Vor allem die Lage wird im Hinblick auf Makro- und Mikrostandort, einschließlich der Umgebungsbebauung bewertet. Das städtebauliche Umfeld gibt uns weiteren Aufschluss über mögliche Nutzungseinflüsse – so berücksichtigen wir beispielsweise auch mögliche Immissionen, die auf das Grundstück einwirken können, sei es durch benachbarte Industrie oder eine angrenzende Hauptverkehrsstraße.
Ein weiteres zentrales Bewertungskriterium ist die baurechtliche Situation. Hierzu nehmen wir Einsicht in die Bauleitplanung, besorgen uns den Flächennutzungsplan und den Bebauungsplan. Diese Auskünfte geben uns vor allem auch Aufschlüsse über die bauliche Ausnutzung des Grundstücks.
Weiterhin maßgebend für eine ordnungsgemäße Beschreibung des Grundstücks sind der Entwicklungszustand, die Grundstücksgestaltung, die Geländeverhältnisse, aber auch eingetragene Rechte und Lasten. So berücksichtigen wir beispielsweise eingetragene Wegerechte oder Baulasten.
Schon allein im Hinblick auf eine Grundstücksbeschreibung gilt es viele Ansätze zu berücksichtigen und auf jedes kleinste Detail zu achten, damit sich daraus am Ende nicht nur ein sachgerechter Bodenwert ergibt, sondern der Leser des Gutachtens optimal informiert wird.
Die Beschreibung der Gebäude umfasst alle baulichen und nutzungsbezogenen Merkmale, die für die Wertermittlung relevant sind. So dokumentieren wir zum Beispiel die Baujahre aller baulichen Anlagen, die Bauart der Gebäude und den allgemeinen baulichen Zustand. Aber auch alle erfolgten Modernisierungsmaßnahmen, die sich auf die Wertermittlung auswirken können, werden von uns im Ortstermin aufgenommen. Dazu fertigen wir in aller Regel eine ausführliche Fotodokumentation an, damit die Beschreibungen auch visuell erfasst werden können.
Maßgebend für eine sachgerechte Gebäudebeschreibung sind vor allem auch Flächenberechnungen, die wir gegebenenfalls durch ein Aufmaß erstellen, sollten sich diese nicht aus den Bauakten ergeben.
Im Rahmen der ausführlichen Bestandsaufnahme klassifizieren wir die baulichen Anlagen in einen Ausstattungsstandard, der sich aus der Immobilienwertermittlungs-Verordnung ergibt.
Besonderheiten, wie beispielsweise Denkmalschutzauflagen oder individuelle Nutzungsverhältnisse aber auch etwaige Baumängel und Bauschäden werden von uns aufgenommen und dokumentiert, da sie Einfluss auf mögliche Baumaßnahmen sowie den Marktwert haben können.
Die Beschreibung der Gebäude stellt neben der eigentlichen Wertermittlung den ausführlichsten Teil eines Gutachtens dar.
Die Beschreibung der Außenanlage ist ein Bestandteil der Gesamteinschätzung des Grundstücks. Hier werden Aspekte wie Grundstücksgestaltung, Pflegezustand und Nutzbarkeit bewertet. Dazu zählen insbesondere vorhandene Gartenflächen und deren Gestaltung, beispielsweise als Rasenflächen oder Ziergärten.
Vorhandene Zuwegungen und Einfriedungen aber auch besondere Einrichtungen, wie ein Pool oder eine Außensauna werden aufgenommen, da diese Anlagen sowohl die Funktionalität als auch den Nutzungskomfort des Grundstücks beeinflussen.
Auch die Außenanlagen werden zusätzlich von uns mit einer umfassenden Fotodokumentation im Gutachten beschrieben, sodass der Nutzer des Gutachtens bestmöglich informiert wird.
Für die Erstellung eines fundierten und rechtssicheren Verkehrswertgutachtens sind je nach Objektart und Bewertungsanlass verschiedene Unterlagen erforderlich. Sie dienen dazu, alle wertrelevanten Merkmale korrekt zu erfassen und eine nachvollziehbare Wertermittlung sicherzustellen.
Anja Leonhardt
Diplom-Gutachterin und DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige
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